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NOUVELLES DISPOSITIONS A PROPOS DU RECOURS CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE OU D’AMENAGER

LA FNAIM nous communique le détail des nouvelles règles applicables à propos du RECOURS CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE OU D’AMENAGER

Par une loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013, le gouvernement a été habilité à légiférer par ordonnance dans divers domaines du droit de l’urbanisme.

Une ordonnance du 18 juillet 2013, entrée en vigueur le 19 août 2013, modifie ainsi plusieurs règles afin de lutter contre les recours abusifs des tiers à l’encontre des autorisation de construire ou d’aménager. Elles s’articulent autour de différents axes :

- une limitation des personnes pouvant agir en recours pour excès de pouvoir contre la décision d’octroi de l’autorisation (I) ;

- la mise en place de possibilités d’annulation partielle et de régularisation (II) ;

- un encadrement des processus de règlement amiable du litige (III) ;

- des aménagements procéduraux (IV).

I Concernant la qualité de requérant

L’ordonnance introduit dans le code de l’urbanisme de nouveaux articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3, qui précisent qui peut avoir qualité de requérant.

A compter du 19 août 2013, pour avoir intérêt à agir en annulation d’un permis de construire, d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager, il faut que la construction, l’aménagement ou les travaux soient de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien par le requérant.

En outre, ce dernier doit détenir ou occuper le bien régulièrement ou bénéficier d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat de réservation.

Ainsi, une personne qui attaque la légalité d’une autorisation d’urbanisme doit pouvoir justifier que cette dernière lui cause un préjudice. Cela permet donc de réduire le nombre de recours qui ne seraient basés que sur une intention de nuire ou un intérêt financier.

A noter :

Cette limitation ne concerne pas les personnes suivantes : l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements, les associations.

Par ailleurs, il est précisé que l’appréciation de cet intérêt à agir devra se faire à la date d’affichage en mairie de la demande de permis.

Autrement dit, une personne qui signerait une promesse de vente ou un contrat de réservation postérieurement à cette date ne devrait pas avoir d’intérêt à agir.

Enfin, un nouvel article L. 600-7 du code de l’urbanisme permet au bénéficiaire du permis, lorsqu’une procédure de recours pour excès de pouvoir est intentée de manière abusive, de demander au juge administratif, par une procédure distincte, de condamner le requérant à des dommages et intérêts. Etant précisé que par recours abusif, on entend un recours qui excède la défense des intérêts légitimes du requérant. Ces dommages et intérêts sont octroyés lorsque le recours abusif cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis.

Cette mesure pourrait être de nature à freiner les requérants motivés avant tout par l’appât du gain.

II Annulation partielle et régularisation par un permis modificatif

La possibilité d’une annulation partielle du permis était déjà prévue par le code de l’urbanisme. Désormais, le juge peut fixer un délai dans lequel le bénéficiaire du permis devra en demander la régularisation. Avant, aucun délai n’était fixé.

Mais l’apport essentiel de l’ordonnance, dans ce domaine, est la possibilité qui est maintenant donnée au juge administratif saisi de surseoir à statuer, lorsque le permis est régularisable, jusqu’à la fin d’un délai qu’il fixe pour cette régularisation (nouvel article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme).

III  Le processus transactionnel

Il arrive que les parties (bénéficiaire du permis et requérant) règlent leur litige à l’amiable.

Dans ce cas, une transaction intervient entre eux. En général, le requérant s’engage à se désister de son recours en échange du paiement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature.

Cependant, il pouvait arriver que ce même requérant, de mauvaise foi, exerce un chantage sur le bénéficiaire du permis afin d’obtenir une somme ou un avantage plus important de ce dernier.

Pour éviter ce type de chantage, l’ordonnance introduit dans le code de l’urbanisme une obligation d’enregistrement de ce type de transaction auprès des services fiscaux. A défaut, les sommes sont susceptibles de faire l’objet d’une action en répétition de l’indu de la part du bénéficiaire du permis (avec une prescription de cinq ans courant à compter de la signature du protocole transactionnel).

A noter :

Cette formalité ne donnera lieu à la perception d’aucun droit ou taxe de la part des services fiscaux.

IV Aménagements procéduraux

Au cours de la procédure de recours en excès de pouvoir contre une autorisation de construire, effectuer des travaux, ou d’aménager, le juge administratif saisi aura la possibilité de fixer une date au-delà de laquelle le requérant ne pourra soulever de nouveaux moyens.

Cela permet donc de limiter les allongements de la durée des procédures.

Par ailleurs, l’ordonnance modifie l’article R. 311-2 du code de justice administrative en prévoyant que dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, les recours pour excès de pouvoir à l’encontre d’un permis prévoyant la construction de plus de 1 500 m2 de logements (surface de plancher), est de la compétence, en premier et dernier ressort, de la cour administrative d’appel.

Autrement dit, dans les zones tendues, un recours contre un permis (de construire ou d’aménager) permettant de construire plus de 1 500 m2 de logements sera de la compétence de la cour administrative d’appel. Il y a donc suppression d’un degré de juridiction, et de la possibilité d’interjeter appel, pour ces recours pour excès de pouvoir.

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